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不動産売却の流れ

 転勤・相続・離婚・介護・失業などなどさまざまな生活や環境の変化により、常に不動産が売却されております。売却することにマイナスイメージを持たれている方がいらっしゃいますが、売却は自分の資産の運用方法が変化しただけのことですので気にされる必要はないと思います。中には売却するのを親族に知られたくないお客様もいらっしゃいますが・・・それにはその事情に合わせ【看板をあげない】【ネットに写真を出さない】などの方法で販売活動をさせていただきます。

また、当社での買取りも行なっております。買取りにより、販売活動などが不要となり急いで現金化されたい方場合は有効です。買取りの場合は不動産仲介手数料を払う必要がありません。当社が金融機関の融資による買取りの場合は、「2週間から4週間程度」、金融機関を利用しない場合、「1週間程度」が目処となります。当社が買取りする目的は、「転売」「不動産収益による運用」です。

2013年の買取り実績・・・共同住宅1棟(宮崎市中村)、一軒家1棟(宮崎市大塚)。2012年の買取りの実績・・・一軒家1棟(宮崎市源藤)。2011年の買取りの実績・・・一軒家1棟(宮崎市本郷)、借地権付き土地及び建物(宮崎市淀川)、土地1筆(宮崎市中村)。2010年の買取り実績・・・共同住宅1棟(宮崎市月見ヶ丘)。

 不動産を購入者に引き渡すまでさまざまな過程があり、それぞれに違った手順がございます。こちらページでは大まかな流れをご説明させていただきます。細かく気になる点は個別になんなりとご質問ください。



1.売却相談

 売却することがはっきりしているお客様は、どういう売却手順・準備がよいかを相談させていただきます。中古住宅の場合は最低限リフォームした方がよい場合などは、選んでもらうためのリフォームなどのご提案をさせていただきます。土地の場合、測量や地積更正等が必要がどうか検討する必要があります。

 場合によっては、【この人・この会社に売りに行ってほしい】というご相談もお受けいたします。売り出すことで自分の不動産が売りにでているのを近所・親戚・取引先等に知られたくない場合があるでしょうし、なかなか個人で売りに行く自信がない場合や、話がまとまっても契約や金銭の授受が不安など悩みがつきないものです。また、過去に【この人・この会社】が買いにきたことがあるから条件が合えば売ってもいいんだけどといったこともございます。当社にて特定のお客様への売却をもちかけ中立な立場で営業いたします。

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2.売却価格の決定

 売り出し価格については、お客様の納得された価格で進めてまいります。当社にて類似物件の情報等を含めて、当社にて無料査定させていただきます。

 査定結果よりも高い場合も販売活動をお受けできます。ただし、あまりに価格を高く売り出しを開始してしまうと販売活動の弊害となってきますのでご注意ください。例えば、売れないで少しづつ値段を落としていった場合、お探しのお客様がまだ下がるかもしれないという心理が働いてしまい、なかなか購入申込みまでいたらない可能性があります。また、長期間売り出されることで、固定資産税や草払い代などの維持費用が積み重なってきてしまいます。中古住宅の場合は特に空家になってしまうと、建物が傷んでいってしまう可能性が高くなります。

 複数の不動産業者に査定を依頼した場合、それぞれ違った査定がでてくると思われます。注意が必要な不動産業者は、跳びぬけて高い査定を出す業者です。売る側としては高く売りたいのは当然のこと、適正でな価格であっても高い査定を出し、売却するために選んでもらうためだけの可能性があり注意が必要です。最終的には、不動産の引渡し(決済)までお付き合いする不動産会社ですので、【話しやすい】など自分に合った【信頼できる会社・スタッフ】を重視するとよいかもしれません。長期間営業している不動産会社はそれだけで一つの信用と言えるでしょう。

査定に必要なもの

査定にあるとよいもの

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3.媒介契約

 売主様と当社にて不動産の販売活動に関する取り決めを書類にて行います。これを媒介契約といい、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。不動産屋の当社としては「専属専任媒介契約」であれば不動産業者は当社のみに依頼する契約ですので、当社としては力を注ぎやすくなります。当社だけに売却を依頼されても、当社にて他の不動産業者さんへ購入者を探してもらうように依頼できます。当社ではインターネットのIT投資を行っているので、不動産を探している不動産業者さんもたくさん見ていただいております。したがって、不動産をお探しの個人のお客さんはもとより当社ホームページを見ていただいた土地や建物を探しているお客様を抱えている不動産業者さんにも容易に紹介していくことが可能です。

 当社と専属専任媒介契約を結んだお客様(売)の不動産を当社にてお客様(買)を見つけて売買契約した場合も、他の不動産業者さんにてお客様(買)を見つけていただいて売買契約をした場合もお客様(売)の仲介手数料は変わりません。たまに不動産業者が複数入ると手数料が2倍になるのではと気にされる方がいらっしゃいますが、そういうことはございません。不動産業者間で情報を交換しながら【売り物件】と【購入希望者】を探しております

 一般媒介契約で当社にて売り物件をお預かりした場合は、お客様(売)がどの不動産業者さんに依頼されているか把握しづらいために当社以外の不動産業者さんに売却を依頼しづらくなるのが現状です。

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4.販売活動

 当社はインターネットを中心に販売営業活動を進めさせていただきます。当社は宮崎県内の不動産屋さんの中でもインターネットへのIT投資は抜きん出ていると自負しております。その結果、より多くの【お探しのお客様】【お探しじゃなくても検討開始されるお客様】に検討していただくことが可能です。

 より多くのお客様に検討していただくことで、より一層その不動産にマッチしたお客様を見つけ出すことが可能となります。つまり、その不動産に価値を見出していただけるわけで結果として高く売れる可能性が出てきます。

 ここ数年インターネットを取り巻く環境において日々新しい技術が提供されてきております。当社では常に不動産を販売する上で活用できるものはすぐ取り入れる土台があります。

販売促進のために利用可能なツール

動画利用による売り出し

 数年前より携帯電話やデジカメにて撮った動画は公開したりしておりましたが、2010年7月に初めて業者に撮影依頼しての紹介を試みております。少しでも多くの方に検討されたいお客様は是非ともご相談ください。1件あたり7万円程度にて業者に作成を依頼いたします、その後当社ホームページ等にて積極的にPRさせていただきます。

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5.売買契約締結

 購入希望者が見つかったら、手付金の金額や引渡し条件等を調整し契約を締結いたします。一般的には銀行ローンが前提とした契約が多くなります。

 契約当日は宅地建物取引主任者による「重要事項説明書の説明」「重要事項説明書の記名押印」「売買契約書の説明」「売買契約書の記名押印」「手付金の受領」が行われます。

各種費用

不動産を売却する場合、買主より売買代金を受取ますが、以下のような費用が別途必要になってきます。

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6.引渡し準備

 現在お住まいの不動産を売却する場合は、引越し先を確定し引っ越す必要があります。また、不動産に抵当権が設定されている場合は、抵当権を抹消するための手続きの準備をする必要があります。古家が建っていて更地にして引き渡す場合は、解体を進めることになります。市街化区域で農地が含まれる場合は農地転用の届けが必要となる場合があります。過去には不動産の中心に水路(宮崎市)が通っていて交換(払い下げ)を条件に売買した際は数ヶ月要することもございました。

 引渡し時に必要なものの確認もしておく必要があるでしょう。特に不動産の権利書(登記識別情報の場合があり)は所有権移転登記には必須ですので、確認しておく必要があります。万が一ない場合も、所有権移転するための方法(司法書士にて有償)がございますので日程の余裕をもってご相談ください。

契約から引渡しまで時間がかかる例

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7.残代金の受領・引渡し(決済)

 基本的に銀行にて行います。売主様にて売却に必要なものを準備いただき、買主様より売買価格から手付金を差引いた残代金や固定資産税を日割り計算した分を頂くことになります。

 住宅ローンが残っている場合は、借入れ銀行への支払いが必要となります。また、同時に不動産仲介手数料の支払いが必要になってきます。他に諸経費(抵当権抹消費用・地積更正費用・解体費用などなど)をこの時に支払う場合もございます。

売主様が決済時に準備するものの例

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