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DIY 収益物件を自分でリフォーム

昨今、ホームセンターやDIYショップ(宮崎市内ではハンズマンとかナフコでしょうか)が充実してきていたり、ネットでの通販(amazon等)でいろんなものを探して購入しやすくなったりしてきていたり、不景気の影響などで自分でできることは自分でやってコストを抑える雰囲気が漂っていたり、HOWTO本やハウトゥー動画なども充実してきていたりしますよね。

10年以上前オーストラリアに行った時、オーストラリア人は車の整備から家のメンテナンスから何から何までほとんど自分でするようなことを聞いたことがあって、びっくりすることがありました。

そもそもなぜ収益物件をリフォームするかというと、付加価値をつけたり空室対策だったりするわけで、その上自分でやることで外注より安く抑えることが可能となり利回りもよく運用できるということだと思います。また、自分でやることのメリットは「楽しい・趣味として」「外注より自分のイメージに合った仕上がりになる」などがあるでしょう。

オーナーそれぞれの立ち位置で大きく変わると思います。リフォームするのが苦痛だったり、時間かけたくなかったり、そんな時間あったら他の収益物件探しをするとか、他の仕事をやったほうがましという時は、がんがん外注してしまったほうがましだと思います。1回自分でやっとくと、業者さんと話をしやすいというのはあるかもしれませんね。

ということで(どういうことで?)、まぁ自分で収益物件をリフォームしたりするのに有用な情報を蓄積していこうというのと、下のamazonから自分や人が購入してもらうとチャリンチャリン音がなるのも兼ねてという今日この頃です。昭和に新築された収益物件じゃないと参考にならんかも(汗) 2013年7月11日 米尾健太郎



セルフリフォームへのアプローチ

割りきって考えれば、自分自身の時給を決めといて外注したほうが安ければ外注して、自分でやったほうが安ければ自分でするってだけなんでしょうね。ただし、実際は楽しくてやっている大家さんもいっぱいるでしょうし、リフォームの知識向上などコストだけでは割り切れないというのはありますよね

浦田健 氏の「セルフリフォームという選択」のAll About記事なんか参考になりますね。

記事の中に、一度自分で作業を体感してみると良いメリットとして次をあげられています。以下コピペ。

ざっというとリフォームの中身へ理解がかなり深まるって感じですよね。私も昔は、職人さんに対してプロなんだからと過度な期待が結構ありましたが、職人さんも人間なんだしとある程度仕上がりの出来具合に納得できるようになったりしました。また、材料が本当にどれくらいかかるわかると、材料を違うもので安く抑えても人件費はまったく変わらないなぁというのもわかりますね。

外注出すさきのプロ(職人さん、大工さん、工務店さん、デザイナーさん)も賃貸物件にある程度慣れていないとわけわからないところにコストをかけ過ぎることがありますね。自分でリフォームしたことがあるだけで、プロならではの先入観(これはこういう修繕をしなければいけないとか)を払拭してあげたり、要望や仕様の指示(見積り)が細かくできますよね。

ググってみたら「はぐれメタル大家さんのブログ記事 セルフリフォームについて」なんかボリュームがあって読み応えありますね。まさにその通りだと思います。

印象的なのは次の文章でしょうか。以下コピペ。

ネットでよく目するNSX松田 氏のコラム「セルフリフォームの利点」「簡単にできて効果のあるリフォームアイテム」「セルフリフォームのポイント 」も参考になりそうですね。

印象的なのは次の文章でしょうか。以下コピペ。

DIYで参考になる総合サイト

とりあえず役に立ちそうなサイトを列挙。てっか、まぁ検索したらいろいろ情報ありますよね・・・「DIY」や「セルフリフォーム」とかでググってしまえばと身も蓋もないことをいってみますw


使える道具や商品

基本リフォーム自分でほとんどしませんが・・・少しは自分でしてみたいと思ったり、時間がもったいないと思ったりしていて、基本外注ばかりでたまーに自分でやることがあったりとかって感じです。今(2013年7月11日)欲しい工具は、インパクトドライバーとディスクグラインダーですね。


ブレイクタイム

ちとチャリンとなる広告を下に入れてみました。このページに関連するものがででしょうから、「不動産投資」とか「リフォーム」に反応してでてくるでしょうかね?そうそう、このページでは「リノベーション」という単語はまったく使ってません。headタグに入れたくらいです。たまには有用なページの広告がでてるかもしれませんよ。おっと、一発目の表示は楽待でした!


コンセントプレート

安くて部屋の印象がよくなるのが、スイッチ、コンセント、テレビアンテナ、電話線等々のプレートを交換すると雰囲気がぱっと変わりますね。クロスを張り替えたのにこれをしないともったいないですね。

プレートのみの交換だったら恐らく資格必要なさげですが、中の配線をやりくりするには電気工事士の免許が必要になるようです。

あんまり宮崎市内のオーナーさんには紹介したくないけど、神保電器(JIMBO)このNKシリーズとかだったらシンプルでまだまだあまり見ないタイプかもしれませんね。これから試すところ・・・紹介したくないとかいって、宮崎日日新聞の建築士さんのコラムで紹介されてました(笑)

空き部屋に何置く?

案内時の部屋は何もないほうがよいと思ってるのですが、工夫をされている大家さんはいっぱいいらっしゃいますよね。挨拶文、お花、お土産、説明用ラミネートなどなど。まだまだ、入居者が決まったら清掃するという古い体質の大家さんもまだまだいらっしゃいますが・・・


内壁

クロス張り

クロスはやったこと無し。クロスも自分でリフォームされる大家さんは必須といっていいぐらいですよね。大工工事とかにくらべてやりやすいのでしょうね。一度やってみたいと思いつつ・・・貧乏暇なし・・・外注でだいたい1u辺り700円前後から1300円前後でしょうか?

注意としては、壁用の建材でうっすら柄のあるような素材に直接貼るとすぐ剥がれてきますね。コンパネを貼り付けてその上にクロスしないとだめですね。もうこれはプロの領域ですね。建材で柄があれば塗装でもそれなりの見栄えになりますね。柄でムラがわかり辛くなります。

塗装

クロスにキズとか剥がれがなく、黄ばんでいるだけだったら塗装もありですね。外注で塗装とクロスでクロスの方が高いでしょうが、大幅に高くなければ思い切ってクロスにするのも有りですね。直接クロス貼れそうな壁だったら、クロスにしたほうがましでしょうね。

キッチン周辺はクロスが剥がれやすいから、建材であれば塗装で済ませるのもありでしょうね。グレードが高ければやはりコンパネを貼ってクロスでしょうか。

だいたい塗装のよくわからんのは、前の塗料との相性とかがいろいろ存在しているところですね。いったん変な塗料で塗装してまうと、上から塗装しても前の塗料といっしょに新しい塗料も剥がれてしまうことがあるようです。

茶色い木部があれば、白っぽく塗ってしまっても結構良い感じにしあがりますよね。この辺りだったら、養生しっかりすればDIYできる範疇かもしれませんね。やったことないですがw

漆喰

前、車の中で木村つづくさんのラジオの中で、新築を立てて壁は施主自ら漆喰を塗っている方の話がでてました。経費の面と趣味の面とあるでしょうが、未知の世界ですね。手形を作ったりとか味や思い出は残るでしょうね。

漆喰の土台はどうすればいいのか?とか、材料高いのか?とか、漆喰自体は左官さんの労賃が結構かかる?のではとか未知の世界なんであまり良くわかってません><;

天然の無垢材

そういえば、オーナーさんで壁に天然無垢材を結構使われている方がいらっしゃいます。費用はクロスとかよりももちろんかかりますが、一回やればあまり費用がかからないとのこと。落書きやキズは削ってしまえば終わりだそうです。木の香りもして、質のわかる方には印象が良いかもしれませんね。しかし、お金のかかる天然の無垢材よりも、明るいクロスの方が良いという方もかなりいらっしゃるのが現実でしょうけども。

CFシート

フローリングと比べると安価で収益物件向きでしょうね。種類もたくさんあったり、2種類くらいのCFシートを組み合わせた貼り方をしている部屋もありますもんね。クッション性の高い厚いものを使えば、下の階への騒音防止にもなるでしょうね。跡が残りやすいでしょうけども。

DIYとして比較的やりやすいのかもしれませんね。フローリングにするよりはもちろんかなりやりやすいでしょうね。

フローリング

これは外注でプロに任せたほうがいいでしょうね(汗)と思っても、ネットにはフローリングを自分でする方法が結構ありますね(汗)趣味をかねてする場合には面白そうですね。

トレイ

温水洗浄便座(ウォシュレット)

ウォシュレット(TOTOの商標なんかな?実際には温水洗浄便座というべきかな?)も昔に比べると安いですよね。最低、panasonicなんて15,000円弱くらいであるし。トイレ入ると便座があがるウォシュレットがあったりするくらいですしね!まぁ、物件のグレードに合わせてリフォームですよね。購入すると簡単な工具も同包されているから、自分ですぐできますよね。

安い 安い 自動開閉

問題なのは電源があるかどうかですね。これは電気工事の資格ないと無理っぽいですね。壁からスカッと設置できると見栄えよいですが、古いRCとかだと無理なときもありますね。前に外注したときは、天井の照明から電気を外出しで分岐して設置してくれてました。これをいかに目立たせなくするかが大きいですね。外注したときは、勝手にババっとされたので後戻り不可><。こういうのももうちょっと予知しとけば、指示できていただろうなぁなんて思います。外注先にこのレベルを期待するとコストが大幅にあげる必要が出てくるし・・・

当社ではまだまだ、築30年前後の和式トイレの管理物件がまだまだあります。和式トイレも2タイプありますね。築25年(?)から築40年(?)の間くらいの、1段あがってどっこらしょのタイプが1つ。あと浄化槽設置前の時代の40年以上前(?)の和式トイレで床と平面な感じのもの。後者は下水道に接続するときに、洋式の水洗トイレにされていることが多いし、和式でも工事しやすい(コストがかかりにくい)ですね。

後者のよっこらしょタイプが曲者。外注すると20万円前後してしまいます。なんせあの段を削ってまた加工して仕上げる必要があるので大変です。削る工具も必要ですし、水道設備工事も必要だし、工具が手に入っても素人が削る事自体無謀な気がするし、削る時間が長いと共同住宅の場合住民に大迷惑をかけてしまいます。素人は外注の1択かとw

見栄えよくないけど、一応機能的に洋式っぽくするのに、苦肉の策として下の商品を設置するのはありでしょうね。足首や膝を痛めている入居者には必須。設置した部屋が退去して、また洋式トイレにするのをケチる場合は、買い換えたほうが得策かも。

おっと肝心なこと忘れてたけど、個人的な考えではウォシュレットは必須とは思ってないです。人が入れ替わるたびに新規にしてもよいくらいのグレードだったら良いだろうけど、他人が使いたおしたウォシュレットトイレを使うのに抵抗があるからです。入居対象になる方の属性を想像して考える必要があるでしょうね。

便座

ウォシュレット必須じゃないとか言っといてなんだけど、便座が老朽化(ほとんど使い方と思われるが・・・)で割れてしまったときに、4000円かけて便座取り付けるのと、13000円でウォシュレット設置するのは9000円の差しかなくなってくるわけで・・・電源あったら、ウォシュレットつけてしまったほうがわかりやすいかもw

便座の穴の間隔(取付ピッチ)はどれもだいたい14cmぽいけど、穴から便器の先っちょのカーブまでは44cmくらいから47cmくらいまでありそうだ。要注意。あとは、先っちょのところが割れている(U字型)になってるものと、丸くなっているタイプになりますね。案内時のぱっと見は、前丸の切れ目ないほうがよさげだけど、使うときになんか靴下みたいなものを使う人にはU字のほうがよいような、でも最近上に貼るようなものがあるからやっぱ切れ目なしの「前丸」が良いような現時点の結論に。

前割蓋付。 前割蓋無 前丸蓋付白。 前丸蓋付アイボリー?

トイレットペーパーホルダー

ウォシュレットもだがペーパーホルダーも便座の色に合わせたほうがよいでしょうね。片手でかぽっと下からペーパーを押せばセットできるのが楽ですよね。またオリジナリティあふれる商品もいっぱいあるので、物件に合わせて探してみるのも楽しいかもしれません。

色に注意。 色に注意 おまけ

蛇口

浴室のシャワー付の蛇口は低価格帯のアパートでも、サーモスタット付シャワーを導入したほうが良い感じ。実物の価格はそんなに変わらない。ガス屋さんはリモコンで温度調整できるとは言うが・・・・見栄えがどうしてもまず違う。また、お湯と水が分かれている混合栓の方が故障やトラブルが少ないようだが、それでもサーモ付が良いかと!ガス屋さんに無料でつけてもらったりするものはホース部分がちょっと安っぽい感じがするな・・・

台所をシングルレバーにするのと、浴室をサーモスタット付にするのでは、機能面からまず浴室のサーモスタット付にするほうが先かと。まぁ、両方一気にさいたほうが良いとは思うが・・・

サーモスタット付シャワーは白いプラスチック部分があるものより、こういう全面シルバー加工が良いと思ってます。白いのは黄色くなるから・・・あの黄色を消す方法なにか動画あったかもだが・・・この商品定価が約4万で60%くらいの割引率でいい感じ。どっしりしている。ゾウさんの鼻の部分をスパウトというようだが170mmと一般よりちと長いのかな?そのほうがちょっとホテルぽく高級感がほんのりでるかも。

ゴキ置き場関連

ネット

ゴミ置き場が散らかる要因としては、「カラス」「犬猫」「風」でしょうか。最近の新築アパートでは、ゴミ置き場の設置要件等で用意されてますが、古いアパートではゴミ置き場が想定外の場合が多々あります。そんなところにはネットをしておいたほうが良さそうです。

ちょっと広めのゴミ置き場のために購入したタイプ。周囲がほんのり重いおもり用のロープが入ったもの。これ3X4Mとそこそこ大きいです。2X3Mタイプ。黄色いタイプ。

本・書籍

昨今の不況の影響もあってか、趣味お実用を兼ねてかで、DIY関連の本っていっぱいありますよね。また、不動産投資に関するサラリーマン大家さんの参考書が溢れでてるようなので、そういった端々に必ずセルフリフォームネタが散りばめられていますね。著名な大家さんの中でDIYを得意とする大家さんって結構限られているでしょうからそういう方の著書を参考にすると良さげですね。またDIYに限ったことではありませんが、不動産投資におけるコストや時間のかけかたのスタンスが近い方を見つけて参考にするといいんでしょうね。私のスタンスにあった方はどなただろうか??

ボロ物件

とりあえず、本の名前に「ボロ物件」が入っている本だったら、リフォームの考え方や情報が必然的に盛り込まれているかとw 加藤ひろゆき氏の本読んだことあるけど、できることは自分でリフォームされているイメージ。DIYと関係ないけど、「鬼の指値」と「ガソリン満タン」の記憶あり。不動産屋さんもびっくりの指値をすることで、不動産屋さんが売主に話をしたらうまくいってしまった的な感じなのが強みなのかも。不動産屋さんもその価格だったら俺が買うよみたいなw

DIY本

ボンベルタ橘の明林堂書店に黄色い表紙でインパクトのあるドゥーパ!編集部の本が結構置いてあったので、売れ筋(=わかりやすい?)ぽいので使えそう。これから買う予定w 収益物件の不具合があったときとかにもかなり使えますね。